商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题
商业店铺租赁纠纷是非常常见的法律疑虑，由于大多数朋友在这方面法律意识淡薄，对后期所产生的纠纷预判不足，会造成大量的诉讼情况卷入，我想这都不是朋友们一定会的结果。
一调查店面的档案
租店面以前，到该店面所在房地产交易的中心查一查产权登记情况，要确认：
1)民房的类型为商业用房性质、土地用途本性住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)产权人是谁。这样可以保障你不是在租其他第三人的房屋。
3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新产权的租赁婚姻关系无法对抗第三人，也会影响新承租人迟迟办出营业执照。
二免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，租赁人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的详细费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的电价、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在公寓是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。
签定合同发生的费用
三租赁手续费
俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未申领的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。
四税费承担
按照法律、法律法规、规章及其他规范性元数据规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
1)出租：
税种及附件租金*5.55%
房产税租金*12%
个人所得税所得大部分*20%(所得部分为租金扣减修复费用，维修费用每次不超过800元)
印花税租金(国内生产总值)0.1%(在*次交纳时一次性缴纳，按租期内所有总租金推算。)
土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
2)转租：
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金(总额)0.1%
上述规格只是法定征收标准，特殊区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费的缴纳构成为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或补足的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。
签定合同时要青睐的*重要内容
五营业执照
租商铺的目的在于着手商业经营娱乐活动，而商业经营活动首要条件就是才会合法获得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要穿插着营业执照的办理来设有，主要涉及以下几个方面：
1、保留租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;
2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁徙，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;
4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等机构检验合格者，取得警政许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;
5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人自愿，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担直接的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任加盟情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
六装修的处置
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于路面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有突显的改建、搭建的，应当明确约定可信，对于广告、店招方位也可约定清楚。
2)解除合同的违约责任，某种程度考虑违约金部分，因为违约金常常会约定对等于押金，数额不高，往往稍逊承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3)明确租赁期满时，装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。
七水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的饮用水又会受到各种因素影响，提议承租商铺前，应当事先考察是否满足使用销售需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量必需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租道理免责解除合同的基本权利。
签定合同以后的问题
八租赁登记
租赁合同登记备案，仅指合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：
1)登记与否不影响合同本身的施行，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;
2)经登记的案件，具备对抗第三人的法律外借，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
九转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：
1)转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意(告诉他为什么要查这房子到底是谁的吧)。否则，产权人无论如何可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。
2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要谈判当时协商同意，会受到法律侵害。
十买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后，租客将商铺出售了怎么办，似乎，承租人完全必须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
1)出租人在出售商铺前，必须在合理期限内(三个月)通知承租人，承租人拥有同等条件之下的优先购入权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”规范。
十一优先承租权
首先，优先承租权不是法定权利(优先购买权是)，要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。
其他注意事项
在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不必经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，我国导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关商讨作为解约条件，以此能避免遭受不必要的违约责任。
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