商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题

联贝财务02021-09-11 14:33:190

商业店铺租赁纠纷是非常常见的法律疑虑,由于大多数朋友在这方面法律意识淡薄,对后期所产生的纠纷预判不足,会造成大量的诉讼情况卷入,我想这都不是朋友们一定会的结果。

一调查店面的档案

租店面以前,到该店面所在房地产交易的中心查一查产权登记情况,要确认:

1)民房的类型为商业用房性质、土地用途本性住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2)产权人是谁。这样可以保障你不是在租其他第三人的房屋。

3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新产权的租赁婚姻关系无法对抗第三人,也会影响新承租人迟迟办出营业执照。

二免租装修期

商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,租赁人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的详细费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的电价、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念,所以,你在公寓是要去谈,把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。

签定合同发生的费用

三租赁手续费

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未申领的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约,押金就跑不了。

四税费承担

按照法律、法律法规、规章及其他规范性元数据规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

1)出租:

税种及附件租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得大部分*20%(所得部分为租金扣减修复费用,维修费用每次不超过800元)

印花税租金(国内生产总值)0.1%(在*次交纳时一次性缴纳,按租期内所有总租金推算。)

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

商业店铺租赁*容易产生纠纷的几个法律问题

2)转租:

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金(总额)0.1%

上述规格只是法定征收标准,特殊区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳构成为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或补足的比例。就像卖房,一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

签定合同时要青睐的*重要内容

五营业执照

租商铺的目的在于着手商业经营娱乐活动,而商业经营活动首要条件就是才会合法获得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要穿插着营业执照的办理来设有,主要涉及以下几个方面:

1、保留租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁徙,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等机构检验合格者,取得警政许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人自愿,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担直接的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任加盟情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

六装修的处置

商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于路面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有突显的改建、搭建的,应当明确约定可信,对于广告、店招方位也可约定清楚。

2)解除合同的违约责任,某种程度考虑违约金部分,因为违约金常常会约定对等于押金,数额不高,往往稍逊承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3)明确租赁期满时,装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。

七水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的饮用水又会受到各种因素影响,提议承租商铺前,应当事先考察是否满足使用销售需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量必需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租道理免责解除合同的基本权利。

签定合同以后的问题

八租赁登记

租赁合同登记备案,仅指合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题:

1)登记与否不影响合同本身的施行,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

2)经登记的案件,具备对抗第三人的法律外借,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这就是转租问题。要注意:

1)转租必须取得出租人书面同意,就是产权人的书面同意(告诉他为什么要查这房子到底是谁的吧)。否则,产权人无论如何可以解除他与二房东的租赁合同,你与二房东的合同就……。

2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,即转让费,名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要谈判当时协商同意,会受到法律侵害。

十买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后,租客将商铺出售了怎么办,似乎,承租人完全必须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

1)出租人在出售商铺前,必须在合理期限内(三个月)通知承租人,承租人拥有同等条件之下的优先购入权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

2)即使承租人不想购买承租商铺的,房东出售后,新的房东也应当履行租赁合同,否则,新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”规范。

十一优先承租权

首先,优先承租权不是法定权利(优先购买权是),要约定。签合同时可根据自身的需要,看是否约定此权利。

其他注意事项

在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不必经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,我国导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关商讨作为解约条件,以此能避免遭受不必要的违约责任。

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